Aveva passato una serata a leggere forum e articoli online, ognuno con una risposta diversa. Chi diceva che conviene sempre, chi diceva il contrario, chi citava percentuali senza spiegare da dove venissero. Alla fine si era ritrovata più confusa di prima.

Le abbiamo risposto come rispondiamo quasi sempre a questo tipo di domande: «Dipende». Non per evitare la questione, ma perché è davvero così: la cedolare secca va valutata caso per caso, anno per anno, guardando la situazione reddituale complessiva di chi affitta.

Da quella conversazione è nata l'idea di raccogliere qui, in un unico posto, tutto quello che serve sapere per orientarsi: chi può scegliere la cedolare secca, come si calcola, quali sono i vantaggi reali e quali le trappole meno visibili. Una guida pensata per essere letta con calma, magari prima del prossimo contratto di locazione da firmare.

Cos'è, in due parole

La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo e alternativo all'IRPEF ordinaria, riservato ai canoni di locazione degli immobili abitativi. È stata introdotta nel 2011 con un obiettivo preciso: far emergere gli affitti "in nero", offrendo in cambio un prelievo fiscale più semplice e, in molti casi, più leggero.

Con l'opzione per la cedolare, un'unica imposta sostitutiva prende il posto di tre tributi diversi:

• l'IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale)
• l'imposta di registro
• l'imposta di bollo

Attenzione però: non si tratta di uno sconto automatico. È un'alternativa, e come ogni alternativa va confrontata con l'opzione ordinaria prima di scegliere - cosa che vale la pena rifare a ogni cambio di situazione reddituale.

Chi può accedere alla cedolare secca

La prima cosa da chiarire è che la cedolare non è per tutti. Possono optare esclusivamente le persone fisiche che affittano un immobile abitativo al di fuori dell'esercizio di un'impresa, arte o professione. In pratica, solo i "privati": proprietari o titolari di un diritto reale di godimento, come l'usufrutto.

Restano fuori dalla porta:

• le società, di qualsiasi tipo (comprese le società semplici)
• gli imprenditori individuali, se l'immobile è legato alla loro attività
• gli enti non commerciali, quando affittano in qualità di locatori
• i nudi proprietari (l'opzione spetta solo a chi ha diritto al reddito da locazione, quindi all'usufruttuario)
• i comodatari, salvo l'eccezione delle locazioni brevi

Anche l'immobile deve avere le carte in regola: deve essere accatastato in una delle categorie A1-A11, escluso A10 (uffici e studi privati). Un appartamento usato in parte come studio da un libero professionista, per esempio, resta fuori: l'uso deve essere abitativo, non promiscuo.

Le aliquote (e quando si applicano)

Qui arriva la parte che interessa di più: quanto si paga? La cedolare secca prevede tre aliquote diverse, a seconda del tipo di contratto:ipo di contratto

Aliquota

Condizione

Canone libero (4+4)

21%

Nessuna condizione particolare

Canone concordato (3+2)

10%

Solo in Comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità

Locazione breve, secondo appartamento

26%

Dal secondo immobile in locazione breve in poi

Un aggiornamento importante, arrivato con la Legge di Bilancio 2026: chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno d'imposta non può più applicare la cedolare secca su quelli in eccesso. Superata questa soglia, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguente passaggio al regime forfettario (se ne ricorrono i requisiti) o alla contabilità semplificata.

Per chi fa locazioni brevi resta inoltre obbligatorio il CIN, il Codice Identificativo Nazionale: va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio pubblicato.

Come si calcola la base imponibile

A differenza della tassazione ordinaria, con la cedolare secca non si applicano le deduzioni forfettarie: il 5% standard, il 25% per alcune zone di Venezia, l'ulteriore 30% per i canoni concordati. La base imponibile è il maggiore fra due importi: il canone di locazione annuo (senza riduzioni) e la rendita catastale, rivalutata del 5%.

Un piccolo esempio aiuta a capire l'ordine di grandezza. Un appartamento con canone libero di 10.000 euro annui, con l'opzione per la cedolare secca al 21%, genera un'imposta di 2.100 euro. Con la tassazione ordinaria, lo stesso canone - ridotto forfettariamente del 5%, quindi 9.500 euro imponibili - sconterebbe l'aliquota marginale IRPEF del proprietario: se questa è al 35% (aliquota indicativa per redditi medio-alti), l'imposta salirebbe a circa 3.325 euro, oltre alle addizionali regionale e comunale. Numeri che, ovviamente, vanno sempre ricalcolati sulla situazione reale di ciascuno.

Vantaggi: quando la cedolare fa davvero comodo

• si paga un'aliquota fissa (10-21-26%) invece delle aliquote progressive IRPEF, che possono arrivare fino al 43%
• non sono dovute le addizionali regionale e comunale IRPEF
• non si paga l'imposta di registro (2% alla firma, 67 euro per rinnovi, proroghe e risoluzioni)
• non è dovuta l'imposta di bollo (16 euro ogni 4 fogli del contratto)
• il calcolo è più semplice, e su contratti con canone elevato o redditi complessivi già alti il risparmio può essere significativo

In generale, più alto è il reddito complessivo del proprietario, più conveniente tende a essere la cedolare, perché le aliquote fisse restano più leggere rispetto alle aliquote IRPEF più alte: 33% oltre i 28.000 euro, 43% oltre i 50.000 euro.

Svantaggi: le trappole meno visibili

• niente più aggiornamento del canone, nemmeno secondo l'indice ISTAT, per tutta la durata dell'opzione - un dettaglio che su contratti lunghi pesa
• se i redditi da locazione sono l'unica fonte di reddito del proprietario, si perde il diritto a deduzioni e detrazioni fiscali (per esempio la possibilità di essere considerati familiari a carico)
• ai fini del calcolo di altre detrazioni (carichi di famiglia, lavoro dipendente, canoni di locazione) il reddito da cedolare secca si considera comunque al 100%, quindi "pesa" di più rispetto al regime ordinario, dove il canone concorre solo al 95% (o al 66,5% nei contratti concordati)
• in caso di comproprietà, se anche un solo comproprietario non opta per la cedolare, l'imposta di registro resta comunque dovuta e la rinuncia all'aggiornamento del canone si estende a tutti, anche a chi non ha esercitato l'opzione

e secca

Tassazione ordinaria

Come si esercita l'opzione, in pratica

La scelta si comunica in due momenti diversi, a seconda dei casi:

• in sede di registrazione del contratto, barrando l'apposita casella nel modello RLI, entro 30 giorni dalla firma
• in dichiarazione dei redditi, compilando il quadro RB (o RL, per i redditi diversi come la sublocazione)

Un passaggio spesso sottovalutato: il locatore è tenuto a comunicare preventivamente la scelta al conduttore, soprattutto perché comporta la rinuncia all'aggiornamento del canone. È una comunicazione che conviene formalizzare per iscritto, per evitare contestazioni future.

Qualche domanda frequente

Si può tornare alla tassazione ordinaria? Sì, la cedolare secca può essere revocata alla scadenza dell'annualità contrattuale. Dalla revoca in poi tornano dovute l'imposta di registro e la possibilità di aggiornare il canone.

Cosa succede con la sublocazione? La cedolare secca non è applicabile: i redditi da sublocazione sono redditi diversi, non redditi fondiari, e vanno dichiarati nel quadro RL con le regole ordinarie (salvo l'eccezione delle locazioni brevi).

E se l'immobile ha più proprietari? Ognuno può scegliere autonomamente se optare o meno; chi non aderisce continua a essere tassato con le regole ordinarie sulla propria quota.

Allora, quando conviene davvero?

Non esiste una risposta valida per tutti, ma qualche criterio pratico aiuta a orientarsi:

• se il reddito complessivo è già elevato (sopra i 28.000-50.000 euro), la cedolare tende a convenire, perché l'aliquota fissa batte lo scaglione IRPEF marginale
• se il canone di locazione è l'unica fonte di reddito, va valutato con attenzione: si rischia di perdere deduzioni e detrazioni che con la tassazione ordinaria spetterebbero
• se il contratto prevede aggiornamenti automatici su cui si contava per mantenere il valore del canone nel tempo, la cedolare comporta una rinuncia da mettere sul piatto della bilancia
• se l'immobile rientra in un Comune ad alta tensione abitativa e si opta per un canone concordato, l'aliquota al 10% è quasi sempre vantaggiosa

Come sempre, la scelta giusta non è un dato assoluto: è il risultato di un confronto numerico tra i due regimi, fatto sulla situazione specifica di ogni proprietario. Ed è un confronto che vale la pena rifare ogni anno, perché redditi, aliquote e normativa possono cambiare - come è successo, di recente, con le locazioni brevi.

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- Lo Studio Pastocchi